21/08/2023

სახლის ყიდვისას ხშირად გვიწევს სხვადასხვა ტიპის სესხების განხილვა, მათ შორის ორი ძირითადი ტიპი: ფიქსირებული განაკვეთის მქონე სესხები და ცვლადი განაკვეთის მქონე სესხები. ამ ორ ტიპს შორის განსხვავების ცოდნა უმნიშვნელოვანესია საუკეთესო სესხის გადაწყვეტილების მისაღებად. ამ სტატიაში ჩვენ ჩავუღრმავდებით ფიქსირებული განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხის უპირატესობებს, შევისწავლით ცვლადი განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხის მახასიათებლებს და განვიხილავთ, თუ როგორ გამოვთვალოთ თქვენი იპოთეკური გადასახადები.

ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკური სესხის უპირატესობები
ფიქსირებული განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხები სესხების ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული სახეობაა და, როგორც წესი, 10, 15, 20 და 30 წლიანი ვადით გაიცემა. ფიქსირებული განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხის მთავარი უპირატესობა მისი სტაბილურობაა. მაშინაც კი, თუ ბაზრის საპროცენტო განაკვეთები მერყეობს, სესხის საპროცენტო განაკვეთი იგივე რჩება. ეს ნიშნავს, რომ მსესხებლებს შეუძლიათ ზუსტად იცოდნენ, რამდენს გადაიხდიან ყოველთვიურად, რაც მათ საშუალებას აძლევს უკეთ დაგეგმონ და მართონ თავიანთი ფინანსური ბიუჯეტი. შედეგად, ფიქსირებული განაკვეთის მქონე იპოთეკურ სესხებს უპირატესობას ანიჭებენ რისკის არმქონე ინვესტორები, რადგან ისინი იცავს საპროცენტო განაკვეთების პოტენციური სამომავლო ზრდისგან. რეკომენდებული პროდუქტები:QM საზოგადოებრივი სესხი,DSCR,საბანკო ამონაწერი.

ცვლადი განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხის ანალიზი
ამის საპირისპიროდ, ცვლადი განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხები (ARM) უფრო რთულია და, როგორც წესი, გვთავაზობს ისეთ ვარიანტებს, როგორიცაა 7/1, 7/6, 10/1 და 10/6 ARM. ამ ტიპის სესხი თავდაპირველად ფიქსირებულ საპროცენტო განაკვეთს გვთავაზობს, რის შემდეგაც საპროცენტო განაკვეთი რეგულირდება ბაზრის პირობების შესაბამისად. თუ ბაზრის განაკვეთები დაეცემა, შესაძლოა ცვლადი განაკვეთის მქონე იპოთეკურ სესხზე ნაკლები პროცენტი გადაიხადოთ.

მაგალითად, 7/6 ARM-ში „7“ წარმოადგენს საწყის ფიქსირებული განაკვეთის პერიოდს, რაც ნიშნავს, რომ სესხის საპროცენტო განაკვეთი უცვლელი რჩება პირველი შვიდი წლის განმავლობაში. „6“ წარმოადგენს განაკვეთის კორექტირების სიხშირეს, რაც მიუთითებს, რომ სესხის განაკვეთი ყოველ ექვს თვეში ერთხელ იცვლება.

ამის კიდევ ერთი მაგალითია „7/6 ARM (5/1/5)“, სადაც ფრჩხილებში მოცემული „5/1/5“ აღწერს ტარიფის კორექტირების წესებს:
· პირველი „5“ წარმოადგენს მაქსიმალურ პროცენტულ მაჩვენებელს, რომლის კორექტირებაც განაკვეთს შეუძლია პირველად, ანუ მეშვიდე წელს. მაგალითად, თუ თქვენი საწყისი განაკვეთი 4%-ია, მაშინ მეშვიდე წელს განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს 4%-მდე + 5%-მდე = 9%-მდე.
· „1“ წარმოადგენს მაქსიმალურ პროცენტულ მაჩვენებელს, რომლის კორექტირებაც განაკვეთს შემდგომში ყოველ ჯერზე (ყოველ ექვს თვეში ერთხელ) შეუძლია. თუ წინა ჯერზე თქვენი განაკვეთი 5% იყო, შემდეგი კორექტირების შემდეგ განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს 5%-მდე + 1%-მდე = 6%-მდე.
· ბოლო „5“ წარმოადგენს მაქსიმალურ პროცენტულ მაჩვენებელს, რომლის გაზრდაც შესაძლებელია სესხის ვადის განმავლობაში. ეს შეფარდებითია საწყის განაკვეთთან. თუ თქვენი საწყისი განაკვეთი იყო 4%, მაშინ სესხის მთელი ვადის განმავლობაში განაკვეთი არ გადააჭარბებს 4% + 5% = 9%-ს.

თუმცა, თუ საბაზრო განაკვეთები გაიზრდება, შესაძლოა მეტი პროცენტის გადახდა მოგიწიოთ. ეს ორლესული მახვილია; მიუხედავად იმისა, რომ მას შეიძლება დამატებითი სარგებელი მოჰყვეს, მას ასევე მოჰყვება უფრო მაღალი რისკები. რეკომენდებული პროდუქტები:სრული დოკუმენტური ფილმი Jumbo,WVOEდათვითმომზადებული P&L.

როგორ გამოვთვალოთ თქვენი იპოთეკური გადასახადი
სესხის ტიპის არჩევის მიუხედავად, უმნიშვნელოვანესია იმის გაგება, თუ როგორ გამოითვლება თქვენი იპოთეკური გადასახადები. სესხის ძირი თანხა, საპროცენტო განაკვეთი და ვადა არის ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ დაფარვის ოდენობაზე. ფიქსირებული განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხის შემთხვევაში, რადგან საპროცენტო განაკვეთი არ იცვლება, გადასახდელებიც იგივე რჩება.

1. თანაბარი ძირითადი თანხისა და პროცენტის მეთოდი
თანაბარი ძირი თანხისა და პროცენტის მეთოდი დაფარვის გავრცელებული მეთოდია, სადაც მსესხებლები ყოველთვიურად იხდიან ძირი თანხისა და პროცენტის ერთსა და იმავე ოდენობას. სესხის ადრეულ ეტაპზე, დაფარვის უმეტესი ნაწილი პროცენტის გადახდას ხმარდება; მოგვიანებით ეტაპზე კი - ძირი თანხის დაფარვას. ყოველთვიური დაფარვის ოდენობის გამოთვლა შესაძლებელია შემდეგი ფორმულის გამოყენებით:
ყოველთვიური დაფარვის ოდენობა = [სესხის ძირითადი თანხა x ყოველთვიური საპროცენტო განაკვეთი x (1 + ყოველთვიური საპროცენტო განაკვეთი)^სესხის ვადა] / [(1 + ყოველთვიური საპროცენტო განაკვეთი)^სესხის ვადა - 1]
სადაც ყოველთვიური საპროცენტო განაკვეთი უდრის წლიურ საპროცენტო განაკვეთს გაყოფილი 12-ზე, ხოლო სესხის ვადა არის სესხის ხანგრძლივობა თვეებში.

2. თანაბარი პრინციპული მეთოდი
თანაბარი ძირითადი თანხის მეთოდის პრინციპი გულისხმობს, რომ ძირითადი თანხის დაფარვა ყოველთვიურად იგივე რჩება, მაგრამ პროცენტი ყოველთვიურად მცირდება გადაუხდელი ძირითადი თანხის თანდათანობითი შემცირებისას, შესაბამისად, ყოველთვიური გადახდის ოდენობაც თანდათან მცირდება. მე-n თვის დაფარვის ოდენობის გამოთვლა შესაძლებელია შემდეგი ფორმულის გამოყენებით:
მე-n თვის დაფარვა = (სესხის ძირითადი თანხა / სესხის ვადა) + (სესხის ძირითადი თანხა – დაფარული ძირითადი თანხის ჯამი) x ყოველთვიური საპროცენტო განაკვეთი
აქ, გადახდილი ძირითადი თანხის ჯამი არის (n-1) თვეში გადახდილი ძირითადი თანხის ჯამი.

გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ ზემოთ მოცემული გაანგარიშების მეთოდი მხოლოდ ფიქსირებული განაკვეთის მქონე სესხებისთვისაა. ცვლადი განაკვეთის მქონე სესხების შემთხვევაში, გაანგარიშება უფრო რთულია, რადგან საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება შეიცვალოს ბაზრის პირობების მიხედვით.

მიუხედავად იმისა, რომ ფიქსირებული და ცვლადი განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხების კონცეფცია შედარებით მარტივია, არსებობს რამდენიმე მნიშვნელოვანი გასათვალისწინებელი ფაქტორი. მაგალითად, ფიქსირებული განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხი გთავაზობთ სტაბილურ დაფარვას, მაგრამ შესაძლოა ვერ შეძლოთ უფრო დაბალი განაკვეთით სარგებლობა, თუ საბაზრო განაკვეთები დაეცემა. მეორეს მხრივ, მიუხედავად იმისა, რომ ცვლადი განაკვეთის მქონე იპოთეკურ სესხს შეიძლება ჰქონდეს უფრო დაბალი საწყისი საპროცენტო განაკვეთი, შესაძლოა, თქვენ უფრო მაღალი დაფარვის ზეწოლის ქვეშ აღმოჩნდეთ, თუ საბაზრო განაკვეთები გაიზრდება. ამიტომ, მსესხებლებმა უნდა დააბალანსონ სტაბილურობა და რისკი, სიღრმისეულად გააანალიზონ ბაზრის დინამიკა და მიიღონ საუკეთესო გადაწყვეტილებები.

ფიქსირებული ან ცვლადი განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხის არჩევისას მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ თქვენი ფინანსური მდგომარეობა, რისკისადმი ტოლერანტობა და საბაზრო პირობები. გაეცანით განსხვავებას, დადებით და უარყოფით მხარეებს და ისწავლეთ იპოთეკური გადასახადის გამოთვლა. ეს ცოდნა კრიტიკულად მნიშვნელოვანია შესაბამისი სესხის სტრატეგიის შემუშავებისთვის. ვიმედოვნებთ, რომ ამ სტატიაში განხილული ინფორმაცია დაგეხმარებათ უკეთ გაიგოთ და აირჩიოთ თქვენი საჭიროებების შესაბამისი საუკეთესო სესხი.

განცხადება: ეს სტატია რედაქტირებულია AAA LENDINGS-ის მიერ; ზოგიერთი ვიდეო აღებულია ინტერნეტიდან, საიტის პოზიცია არ არის წარმოდგენილი და მისი ხელახლა დაბეჭდვა ნებართვის გარეშე არ შეიძლება. ბაზარზე არსებობს რისკები და ინვესტიციების განხორციელებისას სიფრთხილეა საჭირო. ეს სტატია არ წარმოადგენს პირად საინვესტიციო რჩევას და არც ინდივიდუალური მომხმარებლების კონკრეტულ საინვესტიციო მიზნებს, ფინანსურ მდგომარეობას ან საჭიროებებს ითვალისწინებს. მომხმარებლებმა უნდა გაითვალისწინონ, შეესაბამება თუ არა აქ მოცემული მოსაზრებები, მოსაზრებები ან დასკვნები მათ კონკრეტულ სიტუაციას. შესაბამისად, ინვესტირება საკუთარი რისკის ქვეშ განახორციელეთ.