LIBOR, ოდესღაც ფინანსურ ბაზრებზე ყველაზე მნიშვნელოვანი რიცხვი, 2023 წლის ივნისის შემდეგ გაქრება ისტორიიდან და აღარ იქნება გამოყენებული სესხების გასაყიდად.

2022 წლიდან დაწყებული, ბევრი იპოთეკური კრედიტორის რეგულირებადი განაკვეთის სესხი უკავშირდება ინდექსს - SOFR.

როგორ მოქმედებს SOFR მცურავი სესხის განაკვეთებზე?რატომ უნდა იყოს გამოყენებული SOFR LIBOR-ის ნაცვლად?

ამ სტატიაში ჩვენ განვმარტავთ, თუ რა არის SOFR და რა არის ძირითადი შეშფოთების სფეროები რეგულირებადი საპროცენტო განაკვეთების გაანგარიშებისას.

 

რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკური სესხი (ARM)

ამჟამინდელი მაღალი საპროცენტო განაკვეთების გათვალისწინებით, ბევრი ადამიანი ირჩევს რეგულირებადი განაკვეთის სესხებს, ასევე ცნობილია როგორც ARMs (რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკური სესხი).

ტერმინი „რეგულირებადი“ ნიშნავს, რომ საპროცენტო განაკვეთი იცვლება სესხის დაფარვის წლების განმავლობაში: ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი შეთანხმებულია პირველი რამდენიმე წლის განმავლობაში, ხოლო დარჩენილი წლების საპროცენტო განაკვეთი რეგულარულად (ჩვეულებრივ, ყოველ ექვს თვეში ერთხელ რეგულირდება). ან ერთი წელი).

მაგალითად, 5/1 ARM ნიშნავს, რომ საპროცენტო განაკვეთი ფიქსირდება დაფარვის პირველი 5 წლის განმავლობაში და იცვლება ყოველწლიურად.

თუმცა, მცურავი ფაზის დროს, საპროცენტო განაკვეთის კორექტირება ასევე შემოიფარგლება (caps), მაგ. 5/1 ARM ჩვეულებრივ მოსდევს სამნიშნა რიცხვს 2/1/5.

·2 ეხება პროცენტის კორექტირების საწყის ზღვარს (საწყისი კორექტირების ქუდი).თუ თქვენი საწყისი საპროცენტო განაკვეთი პირველი 5 წლის განმავლობაში არის 6%, მეექვსე წლის ლიმიტი არ უნდა აღემატებოდეს 6% + 2% = 8%.

·1 ეხება თითოეული საპროცენტო განაკვეთის კორექტირების ზღვარს, გარდა პირველისა (შეზღუდვა შემდგომი კორექტირებისთვის), ანუ მაქსიმუმ 1% ყოველი საპროცენტო განაკვეთის კორექტირებისთვის მე-7 წლიდან.

·მეხუთე ეხება საპროცენტო განაკვეთის კორექტირების ზედა ზღვარს სესხის მთელი ვადის განმავლობაში (lifetime adjustment cap), ანუ საპროცენტო განაკვეთი არ უნდა აღემატებოდეს 6% + 5% = 11% 30 წლის განმავლობაში.

იმის გამო, რომ ARM-ის გამოთვლები რთულია, მსესხებლები, რომლებიც არ იცნობენ ARM-ებს, ხშირად ხვდებიან ორმოში!აქედან გამომდინარე, ძალიან მნიშვნელოვანია მსესხებლებისთვის იმის გაგება, თუ როგორ გამოთვალონ ცვლადი საპროცენტო განაკვეთი.

 

რა არის SOFR-ის ძირითადი მიმართულებები მცურავი განაკვეთის გაანგარიშებისას?

5/1 ARM-ისთვის ფიქსირებულ საპროცენტო განაკვეთს პირველი 5 წლის განმავლობაში ეწოდება საწყისი განაკვეთი, ხოლო საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც იწყება მე-6 წლიდან არის სრულად ინდექსირებული საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც გამოითვლება ინდექსით + მარჟით, სადაც ზღვარი არის ფიქსირებული და ინდექსი ზოგადად არის 30 დღიანი საშუალო SOFR.

3%-იანი მარჟით და მიმდინარე 30-დღიანი საშუალო SOFR არის 4.06%, საპროცენტო განაკვეთი მე-6 წელს იქნება 7.06%.

კონკრეტულად რა არის ეს SOFR ინდექსი?დავიწყოთ იმით, თუ როგორ ხდება რეგულირებადი განაკვეთის სესხები.

1960-იან წლებში ლონდონში, როდესაც ინფლაცია მკვეთრად იზრდებოდა, არცერთ ბანკს არ სურდა გრძელვადიანი სესხების გაცემა ფიქსირებული განაკვეთებით, რადგან ისინი იმყოფებოდნენ მზარდი ინფლაციის შუაგულში და არსებობდა საპროცენტო განაკვეთების მნიშვნელოვანი ზრდის რისკი.

ამ პრობლემის გადასაჭრელად ბანკებმა შექმნეს რეგულირებადი განაკვეთის სესხები (ARMs).

ყოველი გადატვირთვის თარიღზე, სინდიკატის ცალკეული წევრები აერთიანებენ თავიანთ სესხის აღების ხარჯებს, როგორც მითითებას გადატვირთვის განაკვეთისთვის, არეგულირებენ საპროცენტო განაკვეთს, რათა ასახავდეს სახსრების ღირებულებას.

და ამ გადატვირთვის განაკვეთის მითითებაა LIBOR (ლონდონის ბანკთაშორისი შეთავაზებული განაკვეთი), რომლის შესახებაც ხშირად გესმით - ინდექსი, რომელიც წარსულში არაერთხელ იყო მითითებული რეგულირებადი საპროცენტო განაკვეთების გაანგარიშებისას.

2008 წლამდე, ფინანსური კრიზისის დროს, ზოგიერთ ბანკს არ სურდა სესხის უფრო მაღალი განაკვეთების ციტირება საკუთარი დაფინანსების კრიზისის დასაფარად.

ამან გამოავლინა LIBOR-ის ძირითადი სისუსტეები: LIBOR-ს ფართოდ აკრიტიკებდნენ იმის გამო, რომ არ ჰქონდა რეალური გარიგების საფუძველი და ადვილად მანიპულირებდა.მას შემდეგ ბანკებს შორის სესხების მოთხოვნა მკვეთრად დაეცა.

LIBOR-ის გაუჩინარების რისკის საპასუხოდ, ფედერალურმა რეზერვმა 2014 წელს ჩამოაყალიბა საორიენტაციო განაკვეთების ალტერნატიული კომიტეტი (ARRC), რათა მოეპოვებინა ახალი საორიენტაციო განაკვეთი, რომელიც ჩაანაცვლებდა LIBOR-ს.

სამწლიანი მუშაობის შემდეგ, ARRC-მა ოფიციალურად შეარჩია უზრუნველყოფილი ღამის დაფინანსების განაკვეთი (SOFR), როგორც ჩანაცვლების განაკვეთი 2017 წლის ივნისში.

იმის გამო, რომ SOFR ეფუძნება ერთდღიან განაკვეთს სახაზინო რეპოს ბაზარზე, საკრედიტო რისკი თითქმის არ არსებობს;და ის გამოითვლება ტრანზაქციის ფასის გამოყენებით, რაც ართულებს მანიპულირებას;გარდა ამისა, SOFR არის ყველაზე ვაჭრობის ტიპი ფულის ბაზარზე, რომელიც საუკეთესოდ ასახავს საპროცენტო განაკვეთების დონეს დაფინანსების ბაზარზე.

ამიტომ, 2022 წლიდან, SOFR გამოყენებული იქნება როგორც სტანდარტი მცურავი განაკვეთის სესხების უმეტესობის ფასწარმოებისთვის.

 

რა სარგებელი მოაქვს რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკურ სესხს?

ფედერალური სარეზერვო სისტემა ამჟამად განაკვეთების ზრდის ციკლშია და 30-წლიანი ფიქსირებული იპოთეკური განაკვეთები მაღალ დონეზეა.

თუმცა, თუ ინფლაცია მნიშვნელოვნად შემცირდება, ფედერალური სარეზერვო სისტემა შევა საპროცენტო განაკვეთის შემცირების ციკლში და იპოთეკური განაკვეთები ნორმალურ დონეზე დაბრუნდება.

თუ მომავალში საბაზრო საპროცენტო განაკვეთები შემცირდება, მსესხებლებს შეუძლიათ ეფექტურად შეამცირონ დაფარვის ხარჯები და ისარგებლონ დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით რეფინანსირების გარეშე რეგულირებადი განაკვეთის სესხის არჩევით.

გარდა ამისა, რეგულირებადი განაკვეთის სესხებს, როგორც წესი, აქვთ უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთი ვალდებულების პერიოდში, ვიდრე სხვა ვადიანი სესხები და შედარებით დაბალი წინასწარი ყოველთვიური გადასახადები.

ასე რომ, არსებულ ვითარებაში ცვლადი განაკვეთის სესხი კარგი არჩევანი იქნება.