LIBOR, რომელიც ოდესღაც ფინანსურ ბაზრებზე ყველაზე მნიშვნელოვანი რიცხვი იყო, 2023 წლის ივნისის შემდეგ ისტორიიდან გაქრება და სესხების ფასების დასადგენად აღარ იქნება გამოყენებული.

2022 წლიდან, ბევრი იპოთეკური კრედიტორის ცვლადი საპროცენტო განაკვეთის მქონე სესხი მიბმულია ინდექსთან - SOFR-თან.

როგორ მოქმედებს SOFR მცურავ სესხებზე განაკვეთებზე? რატომ უნდა იქნას გამოყენებული SOFR LIBOR-ის ნაცვლად?

ამ სტატიაში ჩვენ ავხსნით, თუ რა არის ზუსტად SOFR და რა არის ძირითადი საკითხები, რომლებიც გასათვალისწინებელია ცვლადი საპროცენტო განაკვეთების გაანგარიშებისას.

 

ცვლადი განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხები (ARM)

ამჟამინდელი მაღალი საპროცენტო განაკვეთების გათვალისწინებით, ბევრი ადამიანი ირჩევს ცვლადი განაკვეთის მქონე სესხებს, ასევე ცნობილს როგორც რეგულირებადი განაკვეთის მქონე იპოთეკური სესხები (ARM).

ტერმინი „რეგულირებადი“ ნიშნავს, რომ საპროცენტო განაკვეთი იცვლება სესხის დაფარვის წლების განმავლობაში: პირველი რამდენიმე წლის განმავლობაში შეთანხმებულია ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი, ხოლო დარჩენილი წლების საპროცენტო განაკვეთი რეგულირდება რეგულარული ინტერვალებით (ჩვეულებრივ, ყოველ ექვს თვეში ან წელიწადში ერთხელ).

მაგალითად, 5/1 ARM ნიშნავს, რომ საპროცენტო განაკვეთი ფიქსირებულია დაფარვის პირველი 5 წლის განმავლობაში და შემდგომში იცვლება ყოველწლიურად.

თუმცა, მცურავი ფაზის დროს, საპროცენტო განაკვეთის კორექტირება ასევე შეზღუდულია (caps), მაგ. 5/1 ARM-ს ჩვეულებრივ მოსდევს სამნიშნა რიცხვი 2/1/5.

·2 ეხება პროცენტის კორექტირების საწყის ლიმიტს (საწყისი კორექტირების ლიმიტი). თუ თქვენი საწყისი საპროცენტო განაკვეთი პირველი 5 წლის განმავლობაში 6%-ია, მეექვსე წლის ლიმიტი არ შეიძლება აღემატებოდეს 6%-ს + 2% = 8%-ს.

·1 ეხება თითოეული საპროცენტო განაკვეთის კორექტირების ლიმიტს, გარდა პირველისა (შემდგომი კორექტირების ლიმიტი), ანუ მაქსიმუმ 1% თითოეული საპროცენტო განაკვეთის კორექტირებისთვის მე-7 წლიდან დაწყებული.

·5 ეხება სესხის მთელი ვადის განმავლობაში საპროცენტო განაკვეთის კორექტირების ზედა ზღვარს (სიცოცხლის განმავლობაში კორექტირების ლიმიტი), ანუ საპროცენტო განაკვეთი არ შეიძლება აღემატებოდეს 6%-ს + 5% = 11%-ს 30 წლის განმავლობაში.

რადგან ARM-ის გამოთვლები რთულია, მსესხებლები, რომლებიც არ იცნობენ ARM-ებს, ხშირად ხვდებიან ორმოში! ამიტომ, ძალიან მნიშვნელოვანია, რომ მსესხებლებმა გაიგონ, თუ როგორ გამოთვალონ ცვლადი საპროცენტო განაკვეთი.

 

რა არის SOFR-ის ძირითადი საზრუნავი მცურავი განაკვეთის გაანგარიშებისას?

5/1 ARM-ისთვის, პირველი 5 წლის განმავლობაში ფიქსირებულ საპროცენტო განაკვეთს საწყისი განაკვეთი ეწოდება, ხოლო მე-6 წლიდან დაწყებული საპროცენტო განაკვეთი არის სრულად ინდექსირებული საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც გამოითვლება ინდექსის + მარჟის მიხედვით, სადაც მარჟა ფიქსირებულია და ინდექსი, როგორც წესი, 30-დღიანი საშუალო SOFR-ია.

3%-იანი მარჟისა და მიმდინარე 30-დღიანი საშუალო SOFR-ის 4.06%-იანი მნიშვნელობის გათვალისწინებით, მე-6 წლის საპროცენტო განაკვეთი 7.06% იქნება.

რა არის ზუსტად ეს SOFR ინდექსი? დავიწყოთ იმით, თუ როგორ ჩნდება ცვლადი საპროცენტო განაკვეთის მქონე სესხები.

1960-იან წლებში ლონდონში, როდესაც ინფლაცია მკვეთრად იზრდებოდა, არცერთი ბანკი არ იყო მზად ფიქსირებული განაკვეთით გრძელვადიანი სესხების გაცემაზე, რადგან ისინი ინფლაციის ზრდის ფონზე იმყოფებოდნენ და საპროცენტო განაკვეთების მნიშვნელოვანი ზრდის რისკი არსებობდა.

ამ პრობლემის გადასაჭრელად, ბანკებმა შექმნეს ცვლადი საპროცენტო განაკვეთის მქონე სესხები (ARM).

თითოეულ გადატვირთვის თარიღზე, სინდიკატის ცალკეული წევრები აჯამებენ თავიანთ შესაბამის სესხის ხარჯებს, როგორც გადატვირთვის განაკვეთის საცნობარო ნიშნულს, ცვლიან დარიცხულ საპროცენტო განაკვეთს სახსრების ღირებულების ასახვის მიზნით.

და ამ გადატვირთვის განაკვეთის საცნობარო მაჩვენებელია LIBOR (ლონდონის ბანკთაშორისი შეთავაზებული განაკვეთი), რომლის შესახებაც ხშირად გსმენიათ – ინდექსი, რომელიც წარსულში არაერთხელ გამოიყენებოდა ცვლადი საპროცენტო განაკვეთების გაანგარიშებისას.

2008 წლამდე, ფინანსური კრიზისის დროს, ზოგიერთი ბანკი ერიდებოდა უფრო მაღალი სასესხო განაკვეთების შეთავაზებას საკუთარი დაფინანსების კრიზისის დასაფარად.

ამან LIBOR-ის ძირითადი სისუსტეები გამოავლინა: LIBOR-ი ფართოდ გააკრიტიკეს რეალური ტრანზაქციული საფუძვლის არარსებობისა და მანიპულირების სიმარტივის გამო. მას შემდეგ ბანკებს შორის სესხის მოთხოვნა მკვეთრად დაეცა.

LIBOR-ის გაქრობის რისკის საპასუხოდ, ფედერალურმა რეზერვმა 2014 წელს შექმნა ალტერნატიული საცნობარო განაკვეთების კომიტეტი (ARRC), რათა მოეძებნა ახალი საცნობარო განაკვეთი LIBOR-ის ჩასანაცვლებლად.

სამწლიანი მუშაობის შემდეგ, ARRC-მა 2017 წლის ივნისში ოფიციალურად აირჩია უზრუნველყოფილი ღამის დაფინანსების განაკვეთი (SOFR) ჩანაცვლებით განაკვეთად.

რადგან SOFR ეფუძნება სახაზინო ვალდებულებებით უზრუნველყოფილი რეპო ბაზრის ღამის განაკვეთს, საკრედიტო რისკი თითქმის არ არსებობს; და ის გამოითვლება ტრანზაქციის ფასის გამოყენებით, რაც მანიპულირებას ართულებს; გარდა ამისა, SOFR ფულის ბაზარზე ყველაზე მეტად ვაჭრობადი ტიპია, რომელიც საუკეთესოდ ასახავს დაფინანსების ბაზარზე საპროცენტო განაკვეთების დონეს.

ამრიგად, 2022 წლიდან, SOFR გამოყენებული იქნება, როგორც სტანდარტი მცურავი საპროცენტო განაკვეთის მქონე სესხების უმეტესობის ფასების დასადგენად.

 

რა უპირატესობები აქვს ცვლადი განაკვეთის მქონე იპოთეკურ სესხს?

ფედერალური რეზერვი ამჟამად განაკვეთების ზრდის ციკლშია და 30-წლიანი ფიქსირებული იპოთეკური სესხების განაკვეთები მაღალ დონეზეა.

თუმცა, თუ ინფლაცია მნიშვნელოვნად შემცირდება, ფედერალური რეზერვი საპროცენტო განაკვეთის შემცირების ციკლში შევა და იპოთეკური სესხების განაკვეთები ნორმალურ დონეს დაუბრუნდება.

თუ მომავალში საბაზრო საპროცენტო განაკვეთები შემცირდება, მსესხებლებს შეუძლიათ ეფექტურად შეამცირონ დაფარვის ხარჯები და ისარგებლონ უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით რეფინანსირების გარეშე, ცვლადი განაკვეთის მქონე სესხის არჩევით.

გარდა ამისა, ცვლადი საპროცენტო განაკვეთის მქონე სესხებს, როგორც წესი, აქვთ უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთები ვალდებულების პერიოდში, ვიდრე სხვა ფიქსირებული ვადიანი სესხები და შედარებით დაბალი ყოველთვიური გადასახადები.

ასე რომ, ამჟამინდელ სიტუაციაში, ცვლადი განაკვეთის მქონე სესხი კარგი არჩევანი იქნებოდა.