ხშირად დასმული კითხვები

როგორც წესი, რეფინანსირებისთვის კარგი დროა, როდესაც იპოთეკური განაკვეთები 2%-ით დაბალია თქვენი სესხის მიმდინარე განაკვეთთან შედარებით. ეს შეიძლება იყოს სიცოცხლისუნარიანი ვარიანტი მაშინაც კი, თუ საპროცენტო განაკვეთის სხვაობა მხოლოდ 1%-ია ან ნაკლები. ნებისმიერი შემცირება შეამცირებს თქვენს ყოველთვიურ იპოთეკურ გადასახადებს. მაგალითი: თქვენი გადახდა, გადასახადებისა და დაზღვევის გარეშე, დაახლოებით 770 აშშ დოლარი იქნებოდა 100,000 აშშ დოლარის სესხზე 8.5%-იანი განაკვეთით; თუ განაკვეთი 7.5%-მდე შემცირდებოდა, თქვენი გადახდა მაშინ 700 აშშ დოლარი იქნებოდა, ახლა თქვენ დაზოგავთ 70 აშშ დოლარს თვეში. თქვენი დანაზოგი დამოკიდებულია თქვენს შემოსავალზე, ბიუჯეტზე, სესხის ოდენობასა და საპროცენტო განაკვეთის ცვლილებებზე. თქვენი სანდო კრედიტორი დაგეხმარებათ თქვენი ვარიანტების გამოთვლაში.

ქულა არის სესხის თანხის პროცენტული მაჩვენებელი, ანუ 1 ქულა = სესხის 1%-ს, ამიტომ 100,000 აშშ დოლარის სესხის ერთი ქულა უდრის 1,000 აშშ დოლარს. ქულები არის ხარჯები, რომლებიც უნდა გადაუხადოთ კრედიტორს იპოთეკური დაფინანსების კონკრეტული პირობებით მისაღებად. ფასდაკლების ქულები არის საკომისიო, რომელიც გამოიყენება იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთის შესამცირებლად ამ პროცენტის ნაწილის წინასწარ გადახდით. კრედიტორებმა შეიძლება ხარჯები მოიხსენიონ ძირითადი ქულების მეასედებში, 100 საბაზისო პუნქტი = 1 ქულა ან სესხის თანხის 1%.

დიახ, თუ ქონებაში სულ მცირე რამდენიმე წლის განმავლობაში დარჩენას გეგმავთ. სესხის საპროცენტო განაკვეთის შესამცირებლად ფასდაკლების ქულების გადახდა კარგი გზაა თქვენი ყოველთვიური სესხის გადასახადის შესამცირებლად და შესაძლოა გაზარდოთ სესხის თანხა, რომლის სესხებაც შეგიძლიათ. თუმცა, თუ ქონებაში მხოლოდ ერთი ან ორი წლით დარჩენას გეგმავთ, თქვენი ყოველთვიური დანაზოგი შესაძლოა საკმარისი არ იყოს წინასწარ გადახდილი ფასდაკლების ქულების ღირებულების ასანაზღაურებლად.

წლიური საპროცენტო განაკვეთი (APR) არის საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც ასახავს იპოთეკური სესხის ღირებულებას წლიური განაკვეთის სახით. ეს განაკვეთი, სავარაუდოდ, უფრო მაღალი იქნება, ვიდრე იპოთეკურ სესხზე მითითებული ან რეკლამირებული განაკვეთი, რადგან ის ითვალისწინებს ქულებს და სხვა საკრედიტო ხარჯებს. APR საშუალებას აძლევს სახლის მყიდველებს, შეადარონ სხვადასხვა ტიპის იპოთეკური სესხები თითოეული სესხის წლიური ღირებულების მიხედვით. APR შექმნილია „სესხის რეალური ღირებულების“ გასაზომად. ის ქმნის თანაბარ სათამაშო პირობებს კრედიტორებისთვის. ის ხელს უშლის კრედიტორებს დაბალი განაკვეთის რეკლამირებაში და საკომისიოების დამალვაში.
წლიური საპროცენტო განაკვეთი გავლენას არ ახდენს თქვენს ყოველთვიურ გადასახადებზე. თქვენი ყოველთვიური გადასახადები მკაცრად დამოკიდებულია საპროცენტო განაკვეთსა და სესხის ხანგრძლივობაზე.
რადგან წლიური საპროცენტო განაკვეთის გამოთვლა ხდება კრედიტორების მიერ დაწესებული სხვადასხვა საკომისიოების მიხედვით, უფრო დაბალი წლიური საპროცენტო განაკვეთის მქონე სესხი სულაც არ ნიშნავს უკეთეს საპროცენტო განაკვეთს. სესხების შედარების საუკეთესო გზაა, სთხოვოთ კრედიტორებს, მოგაწოდონ იმავე ტიპის პროგრამაზე (მაგ., 30-წლიანი ფიქსირებული) იგივე საპროცენტო განაკვეთით მათი ხარჯების კეთილსინდისიერი შეფასება. შემდეგ შეგიძლიათ წაშალოთ სესხისგან დამოუკიდებელი საკომისიოები, როგორიცაა სახლის მესაკუთრის დაზღვევა, საკუთრების უფლების დამადასტურებელი საკომისიო, ესქროს საფასური, ადვოკატის საფასური და ა.შ. ახლა შეკრიბეთ ყველა სესხის საკომისიო. კრედიტორს, რომელსაც აქვს უფრო დაბალი სესხის საკომისიო, აქვს უფრო იაფი სესხი, ვიდრე კრედიტორს, რომელსაც აქვს უფრო მაღალი სესხის საკომისიო.
შემდეგი საკომისიოები, როგორც წესი, შედის წლიურ საპროცენტო განაკვეთში:
ქულები - როგორც ფასდაკლების ქულები, ასევე საწყისი ქულები
წინასწარ გადახდილი პროცენტი. პროცენტი, რომელიც გადახდილია სესხის დახურვის დღიდან თვის ბოლომდე.
სესხის დამუშავების საკომისიო
ანდერრაიტინგის საკომისიო
დოკუმენტების მომზადების საფასური
კერძო იპოთეკური დაზღვევა
ესქროს საკომისიო
შემდეგი გადასახადები, როგორც წესი, არ შედის წლიურ საპროცენტო განაკვეთში:
სათაურის ან რეზიუმეს საფასური
მსესხებლის ადვოკატის საფასური
სახლის შემოწმების საფასური
ჩაწერის საფასური
გადარიცხვის გადასახადები
საკრედიტო ანგარიში
შეფასების საფასური

იპოთეკური სესხის განაკვეთები შეიძლება შეიცვალოს სესხზე განაცხადის შეტანის დღიდან ტრანზაქციის დახურვის დღემდე. თუ საპროცენტო განაკვეთები მკვეთრად გაიზრდება განაცხადის შეტანის პროცესში, ამან შეიძლება მოულოდნელად გაზარდოს მსესხებლის იპოთეკური გადასახადი. ამიტომ, კრედიტორს შეუძლია მსესხებელს მისცეს სესხის საპროცენტო განაკვეთის „დაფიქსირების“ უფლება, რაც გარანტიას იძლევა სესხის საპროცენტო განაკვეთის განსაზღვრული პერიოდის განმავლობაში, ხშირად 30-60 დღის განმავლობაში, ზოგჯერ კი გარკვეული საფასურის სანაცვლოდ.

ქვემოთ მოცემულია იპოთეკური სესხის მისაღებად საჭირო დოკუმენტების სია. თუმცა, ყველა სიტუაცია უნიკალურია და შესაძლოა დამატებითი დოკუმენტაციის წარდგენა დაგჭირდეთ. ამიტომ, თუ მეტ ინფორმაციას მოგთხოვენ, ითანამშრომლეთ და რაც შეიძლება მალე მიაწოდეთ მოთხოვნილი ინფორმაცია. ეს ხელს შეუწყობს განაცხადის პროცესის დაჩქარებას.
თქვენი ქონება
ხელმოწერილი გაყიდვის ხელშეკრულების ასლი, რომელიც მოიცავს ყველა ატრაქციონს
სახლზე განხორციელებული დეპოზიტის დადასტურება
ყველა ჩართული რიელტორის, მშენებლის, სადაზღვევო აგენტისა და ადვოკატის სახელი, მისამართი და ტელეფონის ნომერი
ჩამონათვალის ფურცლის ასლი და იურიდიული აღწერა, თუ შესაძლებელია (თუ ქონება კონდომინიუმია, გთხოვთ, წარმოადგინოთ კონდომინიუმის დეკლარაცია, წესდება და უახლესი ბიუჯეტი)
თქვენი შემოსავალი
თქვენი ხელფასის ფურცლების ასლები ბოლო 30-დღიანი პერიოდისა და წლის დასაწყისიდან დღემდე
თქვენი W-2 ფორმების ასლები ბოლო ორი წლის განმავლობაში
ბოლო ორი წლის განმავლობაში ყველა დამსაქმებლის სახელი და მისამართი
წერილი, რომელიც ახსნის ბოლო 2 წლის განმავლობაში დასაქმების ნებისმიერ ხარვეზს
სამუშაო ვიზა ან მწვანე ბარათი (წინა და უკანა ვერსიის ასლი)
თუ თვითდასაქმებული ხართ ან იღებთ საკომისიოს ან ბონუსს, პროცენტს/დივიდენდებს, გაქირავებიდან შემოსავალს:
წარმოადგინეთ ბოლო ორი წლის სრული საგადასახადო დეკლარაციები პლუს წლის ბოლომდე მოგება-ზარალის ანგარიშგება (გთხოვთ, წარმოადგინოთ სრული საგადასახადო დეკლარაცია, თანდართული გრაფიკებისა და ანგარიშგების ჩათვლით. თუ თქვენ წარადგინეთ გადავადება, გთხოვთ, წარმოადგინოთ გადავადების ასლი.)
ბოლო ორი წლის განმავლობაში ყველა პარტნიორობისა და S-კორპორაციის K-1 ბილეთები (გთხოვთ, ორჯერ გადაამოწმოთ თქვენი დეკლარაცია. K-1 ბილეთების უმეტესობა არ არის მიმაგრებული 1040-ზე).
შევსებული და ხელმოწერილი ფედერალური პარტნიორობის (1065) და/ან კორპორაციული საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაციები (1120), ბოლო ორი წლის ყველა განრიგის, ამონაწერისა და დამატებების ჩათვლით. (სავალდებულოა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ თქვენი საკუთრების პოზიცია 25% ან მეტია.)
თუ ალიმენტის ან ბავშვის დახმარების გამოყენებას აპირებთ კვალიფიკაციის ასამაღლებლად:
წარმოადგინეთ განქორწინების გადაწყვეტილება/სასამართლოს გადაწყვეტილება, რომელშიც მითითებულია თანხის ოდენობა, ასევე გასული წლის თანხების მიღების დამადასტურებელი საბუთი
თუ თქვენ იღებთ სოციალური უზრუნველყოფის შემოსავალს, ინვალიდობის ან ვეტერანთა საქმეთა დეპარტამენტის შეღავათებს:
წარმოადგინეთ ჯილდოს წერილი სააგენტოდან ან ორგანიზაციიდან
სახსრების წყარო და პირველადი შენატანი
თქვენი არსებული სახლის გაყიდვა - წარმოადგინეთ თქვენი ამჟამინდელი საცხოვრებლის ხელმოწერილი გაყიდვის ხელშეკრულების ასლი და ამონაწერი ან ჩამონათვალის ხელშეკრულება, თუ ის გაუყიდავია (დახურვისას ასევე უნდა წარმოადგინოთ ანგარიშსწორება/დახურვის ამონაწერი)
შემნახველი, საბანკო ან სავალუტო ბაზრის ფონდები - წარმოადგინეთ ბოლო 3 თვის საბანკო ამონაწერების ასლები
აქციები და ობლიგაციები - წარმოადგინეთ თქვენი ბროკერის ამონაწერის ან სერტიფიკატების ასლები
საჩუქრები - თუ თქვენი ნაღდი ფულის ნაწილი დასაფარია, წარმოადგინეთ საჩუქრის აფიდავიტი და თანხების მიღების დამადასტურებელი საბუთი
თქვენს განაცხადში და/ან თქვენს საკრედიტო ისტორიაში მოცემული ინფორმაციის საფუძველზე, შესაძლოა, დამატებითი დოკუმენტაციის წარდგენა მოგიწიოთ.
ვალი ან ვალდებულებები
მოამზადეთ ყველა მიმდინარე ვალის სახელის, მისამართის, ანგარიშის ნომრის, ბალანსისა და ყოველთვიური გადასახდელების სია ბოლო სამი თვის ამონაწერის ასლებთან ერთად.
მიუთითეთ იპოთეკური სესხის მფლობელების და/ან მეიჯარეების ყველა სახელი, მისამართი, ანგარიშის ნომერი, ბალანსი და ყოველთვიური გადასახადები ბოლო ორი წლის განმავლობაში.
თუ ალიმენტს ან ბავშვის დახმარებას იხდით, დაურთეთ ქორწინების შესახებ შეთანხმება/სასამართლოს გადაწყვეტილება, რომელშიც მითითებული იქნება ვალდებულების პირობები.
განაცხადის საფასურის დასაფარად ჩეკი

საკრედიტო ქულების სისტემა არის სისტემა, რომელსაც კრედიტორები იყენებენ იმის დასადგენად, მოგცენ თუ არა კრედიტი. ინფორმაცია თქვენს შესახებ და თქვენი საკრედიტო გამოცდილების შესახებ, როგორიცაა თქვენი გადასახადების გადახდის ისტორია, თქვენი ანგარიშების რაოდენობა და ტიპი, დაგვიანებული გადახდები, ამოღების ქმედებები, გადაუხდელი ვალი და თქვენი ანგარიშების ვადა, გროვდება თქვენი საკრედიტო განაცხადიდან და თქვენი საკრედიტო ანგარიშიდან. სტატისტიკური პროგრამის გამოყენებით, კრედიტორები ადარებენ ამ ინფორმაციას მსგავსი პროფილის მქონე მომხმარებლების საკრედიტო მაჩვენებლებს. საკრედიტო ქულების სისტემა ანიჭებს ქულებს თითოეული ფაქტორისთვის, რაც ხელს უწყობს იმის პროგნოზირებას, თუ ვინ დაფარავს ყველაზე მეტად ვალს. ქულების საერთო რაოდენობა - საკრედიტო ქულა - ხელს უწყობს თქვენი კრედიტუნარიანობის პროგნოზირებას, ანუ რამდენად სავარაუდოა, რომ დაფარავთ სესხს და გადახდებს დროულად განახორციელებთ.

ყველაზე ფართოდ გამოყენებადი საკრედიტო ქულებია FICO ქულები, რომლებიც შეიმუშავა Fair Isaac Company, Inc.-მა. თქვენი ქულა 350-დან (მაღალი რისკი) 850-მდე (დაბალი რისკი) იქნება.

რადგან თქვენი საკრედიტო ისტორია მრავალი საკრედიტო ქულის სისტემის მნიშვნელოვანი ნაწილია, ძალიან მნიშვნელოვანია, რომ დარწმუნდეთ მის სიზუსტეში, სანამ საკრედიტო განაცხადს წარადგენთ. თქვენი ანგარიშის ასლის მისაღებად დაუკავშირდით სამ ძირითად საკრედიტო ანგარიშგების სააგენტოს:

ეკვიფაქსი: (800) 685-1111
ექსპერიანი (ყოფილი TRW): (888) ექსპერიანი (397-3742)
ტრანს იუნიონი: (800) 916-8800
ამ სააგენტოებმა შესაძლოა თქვენი საკრედიტო ანგარიშისთვის 9.00 დოლარამდე დაგაკისრონ.

თქვენ გაქვთ უფლება, ყოველ 12 თვეში ერთხელ მიიღოთ ერთი უფასო საკრედიტო ანგარიში თითოეული ქვეყნის მასშტაბით მომხმარებელთა საკრედიტო ანგარიშგების კომპანიისგან - Equifax, Experian და TransUnion. ეს უფასო საკრედიტო ანგარიში შესაძლოა არ შეიცავდეს თქვენს საკრედიტო ქულას და მისი მოთხოვნა შესაძლებელია შემდეგი ვებსაიტის მეშვეობით: https://www.annualcreditreport.com

საკრედიტო ქულის შეფასების მოდელები რთულია და ხშირად განსხვავდება კრედიტორებისა და სხვადასხვა ტიპის კრედიტებისთვის. თუ ერთი ფაქტორი შეიცვლება, თქვენი ქულაც შეიძლება შეიცვალოს, თუმცა გაუმჯობესება, როგორც წესი, დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ უკავშირდება ეს ფაქტორი მოდელის მიერ გათვალისწინებულ სხვა ფაქტორებს. მხოლოდ კრედიტორს შეუძლია ახსნას, თუ რამ შეიძლება გააუმჯობესოს თქვენი ქულა თქვენი საკრედიტო განაცხადის შესაფასებლად გამოყენებული კონკრეტული მოდელის მიხედვით.
მიუხედავად ამისა, ქულების შეფასების მოდელები, როგორც წესი, აფასებენ თქვენს საკრედიტო ანგარიშში შემდეგი ტიპის ინფორმაციას:

გადახდების ისტორია, როგორც წესი, მნიშვნელოვანი ფაქტორია. სავარაუდოა, რომ თქვენს ქულაზე უარყოფითად იმოქმედებს, თუ გადასახადებს დაგვიანებით გადაიხდით, ანგარიში გადაეცემა ინკასოს ან გაკოტრებას გამოაცხადებთ, თუ ეს ისტორია თქვენს საკრედიტო ისტორიაში აისახება.

ბევრი შეფასების მოდელი აფასებს თქვენი ვალის ოდენობას თქვენს საკრედიტო ლიმიტებთან შედარებით. თუ თქვენი დავალიანების ოდენობა ახლოსაა თქვენს საკრედიტო ლიმიტთან, ეს, სავარაუდოდ, უარყოფითად აისახება თქვენს ქულაზე.

როგორც წესი, მოდელები თქვენი საკრედიტო ისტორიის ხანგრძლივობას ითვალისწინებენ. არასაკმარისმა საკრედიტო ისტორიამ შესაძლოა გავლენა მოახდინოს თქვენს ქულაზე, თუმცა ეს შეიძლება სხვა ფაქტორებით, როგორიცაა დროული გადახდები და დაბალი ბალანსი, კომპენსირდეს.

ბევრი შეფასების მოდელი ითვალისწინებს, ბოლო დროს მიმართეთ თუ არა კრედიტს, კრედიტზე განაცხადის შეტანისას თქვენს საკრედიტო ანგარიშში არსებული „მოთხოვნების“ გათვალისწინებით. თუ ბოლო დროს ძალიან ბევრ ახალ ანგარიშზე განაცხადეთ, ამან შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს თქვენს ქულაზე. თუმცა, ყველა მოთხოვნა არ ითვლება. არ ითვლება იმ კრედიტორების მოთხოვნები, რომლებიც აკვირდებიან თქვენს ანგარიშს ან ათვალიერებენ საკრედიტო ანგარიშებს „წინასწარ შემოწმებული“ საკრედიტო შეთავაზებების გასაკეთებლად.

მიუხედავად იმისა, რომ ზოგადად კარგია გახსნილი საკრედიტო ანგარიშების ქონა, ძალიან ბევრ საკრედიტო ბარათს შეიძლება უარყოფითი გავლენა ჰქონდეს თქვენს ქულაზე. გარდა ამისა, ბევრი მოდელი ითვალისწინებს თქვენი საკრედიტო ანგარიშების ტიპს. მაგალითად, ზოგიერთი შეფასების მოდელის მიხედვით, ფინანსური კომპანიებიდან სესხებმა შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს თქვენს საკრედიტო ქულაზე.
ქულების შეფასების მოდელები შეიძლება ეფუძნებოდეს არა მხოლოდ თქვენს საკრედიტო ანგარიშში არსებულ ინფორმაციას. მაგალითად, მოდელმა შეიძლება გაითვალისწინოს თქვენი საკრედიტო განაცხადიდან მიღებული ინფორმაციაც: თქვენი სამსახური ან პროფესია, დასაქმების ხანგრძლივობა ან გაქვთ თუ არა სახლი.
უმეტესი მოდელის შემთხვევაში თქვენი საკრედიტო ქულის გასაუმჯობესებლად, ყურადღება გაამახვილეთ გადასახადების დროულად გადახდაზე, დავალიანების დაფარვაზე და ახალი ვალების აღებისგან თავის შეკავებაზე. სავარაუდოდ, თქვენი ქულის მნიშვნელოვნად გაუმჯობესებას გარკვეული დრო დასჭირდება.

შეფასება არის ქონების სამართლიანი საბაზრო ღირებულების შეფასება. ეს არის დოკუმენტი, რომელიც, როგორც წესი, (სესხის პროგრამის მიხედვით) კრედიტორის მიერ სესხის დამტკიცებამდეა საჭირო იმის უზრუნველსაყოფად, რომ იპოთეკური სესხის ოდენობა არ აღემატება ქონების ღირებულებას. შეფასებას ახორციელებს „შემფასებელი“, როგორც წესი, სახელმწიფო ლიცენზირებული პროფესიონალი, რომელიც გაწვრთნილია ქონების ღირებულების, მისი ადგილმდებარეობის, კეთილმოწყობისა და ფიზიკური მდგომარეობის შესახებ ექსპერტის მოსაზრებების გასაცემად.

ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხის შემთხვევაში, როდესაც თქვენი პირველადი შენატანი სახლის შესყიდვის ფასის 20%-ზე ნაკლებია, იპოთეკური კრედიტორები, როგორც წესი, მოითხოვენ კერძო იპოთეკური დაზღვევის (PMI) შეძენას, რათა დაიცვან ისინი იმ შემთხვევაში, თუ იპოთეკურ სესხს ვერ გადაიხდით. ზოგჯერ შეიძლება დაგჭირდეთ 1 წლამდე PMI პრემიების გადახდა სესხის დახურვისას, რაც შეიძლება რამდენიმე ასეული დოლარი დაგიჯდეთ. ამ დამატებითი ხარჯების თავიდან აცილების საუკეთესო გზაა 20%-იანი პირველადი შენატანის განხორციელება ან სესხის პროგრამის სხვა ვარიანტების შესახებ კითხვა.

ქონება ოფიციალურად გადაეცემა გამყიდველს თქვენზე „დახურვის“ ან „დაფინანსების“ დროს.

დახურვისას, ქონების საკუთრება ოფიციალურად გადადის გამყიდველიდან თქვენზე. ეს შეიძლება მოიცავდეს თქვენ, გამყიდველს, უძრავი ქონების აგენტებს, თქვენს ადვოკატს, კრედიტორის ადვოკატს, სატიტულო ან ესქრო ფირმის წარმომადგენლებს, კლერკებს, მდივნებს და სხვა პერსონალს. თუ ვერ ახერხებთ დახურვის შეხვედრაზე დასწრებას, ანუ თუ შტატის გარეთ იმყოფებით, შეგიძლიათ ადვოკატი წარმოგიდგინოთ. დახურვას შეიძლება დასჭირდეს 1 საათიდან რამდენიმე საათამდე, შესყიდვის შეთავაზებაში არსებული გაუთვალისწინებელი პირობების ან საჭირო ესქრო ანგარიშების მიხედვით.

გარიგების დახურვის ან მორიგების დროს დოკუმენტაციის უმეტეს ნაწილს ადვოკატები და უძრავი ქონების სპეციალისტები ასრულებენ. შესაძლოა, თქვენ იყოთ ან არ იყოთ ჩართული გარიგების დახურვის ზოგიერთ საქმიანობაში; ეს დამოკიდებულია იმაზე, თუ ვისთან თანამშრომლობთ.

დახურვამდე უნდა ჩაატაროთ საბოლოო შემოწმება ან „გასეირნება“, რათა დარწმუნდეთ, რომ მოთხოვნილი რემონტი შესრულებულია და სახლში დარჩენის შესახებ შეთანხმებული ნივთები ადგილზეა, როგორიცაა ფარდები, განათების მოწყობილობები და ა.შ.

უმეტეს შტატში ანგარიშსწორებას ასრულებს სატიტულო ან ესქრო ფირმა, რომელშიც თქვენ გადაგზავნით ყველა მასალასა და ინფორმაციას, პლუს შესაბამის სალარო ჩეკებს, რათა ფირმამ შეძლოს საჭირო თანხის გადახდა. თქვენი წარმომადგენელი ჩეკს გადასცემს გამყიდველს და შემდეგ მოგცემთ გასაღებს.

შესავალი
ეს თემა შეიცავს ინფორმაციას მაღალი ფასის იპოთეკური სესხის შესახებ, მათ შორის:
· HPML-ის განმარტება
· HPML სესხის მოთხოვნები

HPML-ის განმარტება
ზოგადად, უფრო მაღალი ფასის იპოთეკური სესხი არის ის, რომლის წლიური საპროცენტო განაკვეთი, ანუ წლიური საპროცენტო განაკვეთი, უფრო მაღალია, ვიდრე საორიენტაციო განაკვეთი, რომელსაც საშუალო პრაიმ შეთავაზების განაკვეთი ეწოდება.

საშუალო პრაიმ შეთავაზების განაკვეთი (APOR) არის წლიური საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც ეფუძნება მაღალკვალიფიციური მსესხებლებისთვის შეთავაზებული იპოთეკური სესხების საშუალო საპროცენტო განაკვეთებს, საკომისიოებსა და სხვა პირობებს.

თქვენი იპოთეკური სესხი უფრო მაღალფასიან იპოთეკურ სესხად ჩაითვლება, თუ წლიური საპროცენტო განაკვეთი გარკვეული პროცენტით აღემატება წლიურ საპროცენტო განაკვეთს, რაც დამოკიდებულია თქვენი სესხის ტიპზე:
· პირველი რიგის იპოთეკური სესხები: წლიური საპროცენტო განაკვეთი 1.5 პროცენტული პუნქტით ან მეტით აღემატება წლიურ საპროცენტო განაკვეთს (APOR).
· ჯამბო სესხი: წლიური საპროცენტო განაკვეთი 2.5 პროცენტული პუნქტით ან მეტით აღემატება წლიურ საპროცენტო განაკვეთს (APOR).
· დაქვემდებარებული გირავნობის იპოთეკური სესხები (მე-2 გირავნობა): ამ იპოთეკური სესხის წლიური საპროცენტო განაკვეთი 3.5 პროცენტული პუნქტით ან მეტით აღემატება წლიურ საპროცენტო განაკვეთს (APOR).

HPML სესხის მოთხოვნები
უფრო მაღალი ფასის იპოთეკური სესხი უფრო ძვირი იქნება, ვიდრე საშუალო ვადიანობის იპოთეკური სესხი. ამიტომ, თქვენს კრედიტორს დამატებითი ნაბიჯების გადადგმა მოუწევს იმის უზრუნველსაყოფად, რომ თქვენ შეძლოთ სესხის დაფარვა და არ დაარღვევთ ვალდებულებებს. თქვენს კრედიტორს შესაძლოა მოუწიოს:
· მიიღეთ სრული ინტერიერის შეფასება ლიცენზირებული ან სერტიფიცირებული შემფასებლისგან
· თქვენი სახლის მეორე შეფასება უფასოდ, თუ ის „გადაკეთებული“ სახლია
· ბევრ შემთხვევაში, შეინახეთ ესქრო ანგარიში მინიმუმ ხუთი წლის განმავლობაში

შესავალი
ეს თემა შეიცავს ინფორმაციას ATR წესისა და იპოთეკური სესხის კვალიფიკაციის შესახებ, მათ შორის:
· რა არის ATR წესი?
· სესხის ტიპები, რომლებიც გათავისუფლებულია კვალიფიციური იპოთეკური სესხისგან

რა არის ATR წესი?

დაფარვის უნარის წესი არის გონივრული და კეთილსინდისიერი გადაწყვეტილება, რომელიც იპოთეკური კრედიტორების უმეტესობამ უნდა გააკეთოს იმის დასადგენად, რომ თქვენ შეგიძლიათ სესხის დაფარვა.

წესის თანახმად, კრედიტორებმა, როგორც წესი, უნდა გაარკვიონ, გაითვალისწინონ და დოკუმენტირება გაუკეთონ მსესხებლის შემოსავალს, აქტივებს, დასაქმებას, საკრედიტო ისტორიას და ყოველთვიურ ხარჯებს. კრედიტორებს არ შეუძლიათ მხოლოდ შესავალი ან „საჩვენებელი“ განაკვეთის გამოყენება იმის გასარკვევად, შეუძლია თუ არა მსესხებელს სესხის დაფარვა. მაგალითად, თუ იპოთეკურ სესხს აქვს დაბალი საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც მომდევნო წლებში იზრდება, კრედიტორმა გონივრული ძალისხმევა უნდა გასწიოს იმის გასარკვევად, შეუძლია თუ არა მსესხებელს უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთის გადახდაც.
ერთ-ერთი გზა, რომლითაც კრედიტორს შეუძლია დაიცვას დაფარვის უნარის წესი, არის „კვალიფიციური იპოთეკური სესხის“ გაცემა.

სესხის ტიპები, რომლებიც გათავისუფლებულია კვალიფიციური იპოთეკური სესხისგან
· „მხოლოდ პროცენტის“ პერიოდი, როდესაც თქვენ იხდით მხოლოდ პროცენტს ძირი თანხის გადახდის გარეშე, რაც თქვენს მიერ ნასესხები თანხის ოდენობაა.
· „უარყოფითი ამორტიზაცია“, რომელიც შეიძლება საშუალებას მისცემდეს თქვენი სესხის ძირი დროთა განმავლობაში გაიზარდოს, მიუხედავად იმისა, რომ გადახდებს ახორციელებთ.
· „ბალონური გადახდები“, რომლებიც სესხის ვადის ბოლოს ჩვეულებრივზე დიდი გადახდებია. სესხის ვადა არის დროის ის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც თქვენი სესხი უნდა დაიფაროს. გაითვალისწინეთ, რომ ბუშტური გადახდები დაშვებულია გარკვეული პირობებით მცირე კრედიტორების მიერ გაცემული სესხებისთვის.
· სესხის ვადა, რომელიც 30 წელზე მეტია.

ერთგულების ობლიგაციები შექმნილია იმისთვის, რომ დაიცვან მათი დაზღვეულები ნებისმიერი დანაკარგისგან, რომელიც წარმოიქმნება კონკრეტულად მითითებული მხარეების მიერ მავნე ან მატყუარა ქმედებების შედეგად. უმეტეს შემთხვევაში, ერთგულების ობლიგაციები გამოიყენება კორპორაციების დასაცავად არაკეთილსინდისიერი თანამშრომლების ქმედებებისგან.
მიუხედავად იმისა, რომ მათ ობლიგაციებს უწოდებენ, ერთგულების ობლიგაციები სინამდვილეში ბიზნესის/დამსაქმებლებისთვის სადაზღვევო პოლისის სახეობაა, რომელიც აზღვევს მათ თანამშრომლების (ან კლიენტების) მიერ ბიზნესისთვის განზრახ ზიანის მიყენების შედეგად მიყენებული ზარალისგან. ისინი ფარავენ ნებისმიერ ქმედებას, რომელიც არასათანადოდ ფინანსურად სარგებელს მოუტანს თანამშრომელს ან განზრახ აზიანებს ბიზნესს ფინანსურად. ერთგულების ობლიგაციებით ვაჭრობა შეუძლებელია და ისინი არ არიცხავენ პროცენტს ჩვეულებრივი ობლიგაციებისგან განსხვავებით.
 
რეზიუმე
ერთგულების ობლიგაციები იცავს მათ პოლისის მფლობელებს თანამშრომლების ან კლიენტების მიერ ჩადენილი მავნე და მავნე ქმედებებისგან.
არსებობს ერთგულების ობლიგაციების ორი ტიპი: პირველი მხარის ობლიგაციები (რომლებიც იცავს კომპანიებს თანამშრომლების ან კლიენტების მიერ მავნე ქმედებებისგან) და მესამე მხარის ობლიგაციები (რომლებიც იცავს კომპანიებს კონტრაქტით დასაქმებული თანამშრომლების მავნე ქმედებებისგან).
ობლიგაციები სასარგებლოა, რადგან ისინი კომპანიის რისკების მართვის სტრატეგიის ნაწილია, რაც კომპანიას იცავს ისეთი ქმედებებისგან, რომლებიც უარყოფითად იმოქმედებს მათ აქტივებზე.

ობლიგაციები ფარავს იმავე საკითხების უმეტესობას, რასაც ძირითადი დანაშაულის დაზღვევის პოლისები ფარავს, როგორიცაა ძარცვა და ქურდობა, მაგრამ ისინი ასევე ფარავენ ისეთ რაღაცეებს, რასაც ეს პოლისები შეიძლება არ ფარავდეს. ეს მოიცავს ისეთ რაღაცეებს, როგორიცაა თაღლითობა, გაყალბება, მითვისება და მრავალი სხვა „თეთრი საყელოს“ დანაშაული, რომლის ჩადენაც შეუძლიათ ფინანსური ინსტიტუტებისა და მსხვილი კომპანიების თანამშრომლებს.

სახლის კაპიტალის სესხი — ასევე ცნობილი როგორც კაპიტალის სესხი, სახლის კაპიტალის განვადებით სესხი ან მეორე იპოთეკური სესხი — სამომხმარებლო ვალის სახეობაა. სახლის კაპიტალის სესხები სახლის მესაკუთრეებს საშუალებას აძლევს, ისესხონ თავიანთი სახლის კაპიტალი. სესხის ოდენობა ეფუძნება სახლის მიმდინარე საბაზრო ღირებულებასა და სახლის მესაკუთრის მიერ გადასახდელ იპოთეკურ ნაშთს შორის სხვაობას. სახლის კაპიტალის სესხები, როგორც წესი, ფიქსირებული განაკვეთით არის გაცემული, ხოლო ტიპიურ ალტერნატიულ საკრედიტო ხაზებს (HELOCs), როგორც წესი, ცვლადი განაკვეთები აქვთ.

ძირითადი დასკვნები:
სახლის კაპიტალის სესხი, ასევე ცნობილი როგორც „სახლის კაპიტალის განვადებით სესხი“ ან „მეორე იპოთეკური სესხი“, სამომხმარებლო ვალის სახეობაა.
სახლის კაპიტალით უზრუნველყოფილი სესხები სახლის მფლობელებს საშუალებას აძლევს, ისესხონ თავიანთი საცხოვრებლის კაპიტალით.
სახლის კაპიტალით უზრუნველყოფილი სესხის ოდენობა გამოითვლება სახლის მიმდინარე საბაზრო ღირებულებასა და იპოთეკური სესხის გადასახდელ ნაშთს შორის სხვაობის საფუძველზე.
სახლის კაპიტალით უზრუნველყოფილი სესხები ორი სახეობისაა — ფიქსირებული განაკვეთით უზრუნველყოფილი სესხები და სახლის კაპიტალით უზრუნველყოფილი საკრედიტო ხაზები (HELOC).
ფიქსირებული განაკვეთით სახლის კაპიტალის სესხები ერთჯერადად იძლევა თანხას, ხოლო HELOC-ები მსესხებლებს ბრუნვად საკრედიტო ხაზებს სთავაზობს.

დაგვიანებული დაფინანსების ტრანზაქციის დროს, თქვენ შეგიძლიათ დაუყოვნებლივ აიღოთ ნაღდი ფული ქონებაზე, რათა დაფაროთ შესყიდვის ფასი და დახურვის ხარჯები იმ ქონებისთვის, რომელიც ადრე ნაღდი ფულით გქონდათ შეძენილი. ეს საშუალებას გაძლევთ, იყოთ ნაღდი ფულით მყიდველი და გამყიდველებს მისცეთ შანსი, იცოდნენ, რომ ტრანზაქცია დაიხურება, ამასთანავე, გაძლევთ შესაძლებლობას, მალევე აიღოთ იპოთეკური სესხი, რათა თავიდან აიცილოთ თქვენი ყველა დანაზოგის სახლში ჩაკეტვა.

დაგვიანებული დაფინანსება შეგიძლიათ განიხილოთ, როგორც საშუალება, მოიპოვოთ მოლაპარაკების უპირატესობა, რაც სახლის ნაღდი ფულით გადახდას მოჰყვება და ამავდროულად, მოიპოვოთ გრძელვადიანი ფინანსური მოქნილობა, რომელსაც იპოთეკური სესხის ყოველთვიური გადასახადების გადახდა იძლევა, იმის ნაცვლად, რომ „სახლით გაღარიბდეთ“.

ესქრო დაყადაღებული ანგარიშები არის ანგარიშები, რომლებსაც კრედიტორები ხსნიან თქვენგან „წინასწარ“ თანხის ასაღებად, როდესაც იპოთეკურ სესხს იღებთ მომავალი ხარჯების, როგორიცაა ქონების გადასახადი და დაზღვევა, დასაფარად. კრედიტორებს ურჩევნიათ ამ დაყადაღებული ანგარიშების გახსნა, რადგან ამ შემთხვევაში ისინი დარწმუნებულები არიან, რომ ქონების გადასახადი და დაზღვევა დროულად გადაიხდება, რადგან ისინი შეინახავენ ფულს და გადაიხდიან ამ ხარჯებს თქვენთვის.

საინვესტიციო ქონების შეძენისას ქირის ღირებულება კრიტიკულად მნიშვნელოვანია. როგორ შეგვიძლია განვსაზღვროთ ქირის ღირებულება? შემდეგი ვებსაიტები შეიძლება დაგეხმაროთ.
შესვლა საჭირო არ არის, უფასოა.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

ზემოთ ჩამოთვლილი ორი ვებსაიტი ყველაზე ხშირად გამოიყენება. მათ აქვთ ყველაზე დიდი ინვენტარი, ყველაზე მეტი ტრაფიკი საიტზე და სთავაზობენ მომსახურებას, რომელიც მეიჯარეებს მარკეტინგიდან ქირის აკრეფამდე მიჰყავთ.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

პოლიტიკის შემუშავებისა და კვლევის ოფისის ოფიციალური ვებგვერდი.

ზემოთ მოცემული სამი ვებსაიტი საკმარისი უნდა იყოს იმისათვის, რომ გაიგოთ სავარაუდო საბაზრო ქირა.
თუმცა, ეს მხოლოდ თქვენი მითითებისთვისაა, თუ ქირის შემოსავალი გამოყენებული იქნება შესაბამისი შემოსავლისთვის, შესაძლოა მაინც საჭირო გახდეს შეფასების ანგარიში ან იჯარის ხელშეკრულება.

ტრადიციულ სესხებს შეზღუდული მოთხოვნები აქვთ DTI-ის თანაფარდობის/რეზერვების/LTV-ის/კრედიტის მდგომარეობის მხრივ. როგორც წესი, მსესხებელთა უმეტესობას შეუძლია ტრადიციული სესხის აღება უფრო მაღალი შემოსავლითა და საკრედიტო ქულით. მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი მსესხებლის შემოსავალი დაბალია ან სხვადასხვა სახის შემოსავალი აქვს, რაც ცუდ საგადასახადო დეკლარაციას იწვევს, Fannie Mae-ს სესხებმა შესაძლოა არ მიიღოს ამ ტიპის იპოთეკური სესხები.
ამ შემთხვევაში, შეგიძლიათ სცადოთ იპოთეკური კრედიტორის მოძიება, რომელიც არა-ხარისხის მართვის პროდუქტებს გთავაზობთ. AAA Lendings ამჟამად გთავაზობთ საბანკო ამონაწერს, Platinum Jumbo-ს, ინვესტორის ფულადი ნაკადების პროგრამებს (დასაქმების შესახებ ინფორმაციის გარეშე, DTI-ს გარეშე), აქტივების ამოწურვის და უცხო ქვეყნის მოქალაქეების პროგრამებს. ყველას შეუძლია იპოვოს შესაბამისი პროდუქტი დაბალი განაკვეთით და საუკეთესო ფასით.
აქ მოცემულია მადლიერების გამოხატვის რამდენიმე მაგალითი ბოლო დროს:
უძრავი ქონების ინვესტორები, რომლებსაც აქვთ მრავალი ქონება, მათ შორის არაგარანტირებული კონდომინიუმები. ----ინვესტორის ფულადი ნაკადი
თვითდასაქმებული მსესხებელი შესანიშნავი საკრედიტო ისტორიით, რომლის საგადასახადო დეკლარაციაში მითითებული შემოსავალი არ იძლევა ფუფუნების სახლის შეძენის უფლებას. ----მხოლოდ საბანკო ამონაწერი
სიტუაცია, როდესაც მსესხებელი მხოლოდ ორი წლის შემდეგ იყო ჩამორთმეული. ---- Platinum Jumbo
მსესხებელმა გაყიდა თავისი მრავალმილიონიანი ბიზნესი და შემდეგ იპოვა თავისი ოცნების სახლი, მაგრამ შემოსავლის წყარო არ ჰქონდა დოკუმენტირებული.----აქტივების ამოწურვა