ინვესტიციების მასშტაბირებისთვის DSCR-კვალიფიცირებული CES სესხების გამოყენების მოწინავე ტაქტიკა

გამოცდილი უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის, დახურული ტიპის მეორე (CES) სესხები კვალიფიცირდება ვალის მომსახურების დაფარვის კოეფიციენტის მიხედვით (DSCR) წარმოადგენს სტრატეგიულ ინსტრუმენტს არამესაკუთრის მიერ დაკავებული ქონების მასშტაბირებისთვის. ქონების შემოსავალზე დაფუძნებული ეს სესხები იყენებს ქირის ფულად ნაკადს, გვერდის ავლით პირადი შემოსავლის შემოწმებებს ფულადი ნაკადების სესხებისთვის. მოდით, ჩავუღრმავდეთ მოწინავე ტაქტიკას, თუ როგორ გამოვიყენოთ CES სესხები პორტფელის ზრდისთვის.

CES სესხი არის ფიქსირებული ვადით მეორე იპოთეკური სესხი, რომელიც მორგებულია არამფლობელის მიერ დაკავებულ სესხებზე, რომლის კვალიფიკაცია დაფუძნებულია DSCR-ზე. ვალის მომსახურების დაფარვის კოეფიციენტი ადარებს ქონების საიჯარო შემოსავალს მის ვალთან, პირველი და მეორე იპოთეკური გადასახადების ჩათვლით. 1.25 DSCR მიუთითებს ძლიერ ფულად ნაკადზე, რაც ინვესტორებს აძლევს უფლებას, მიიღონ დახურული ტიპის მეორე სესხი პირადი შემოსავლის დადასტურების გარეშე. ფულად ნაკადებზე დაფუძნებული სესხების ეს მიდგომა საშუალებას აძლევს ინვესტორებს ფოკუსირება მოახდინონ ქონების მუშაობაზე და არა პირად ფინანსებზე.

ერთ-ერთი ტაქტიკაა „piggyback ok“ სტრუქტურების გამოყენება ბერკეტის მაქსიმიზაციისთვის. CES სესხისა და პირველი იპოთეკური სესხის შეხამებამ შეიძლება დააფინანსოს ქონების ღირებულების 85%-მდე, რაც ამცირებს წინასწარ ხარჯებს. 600,000 აშშ დოლარის ოდენობის იჯარის შემთხვევაში, 450,000 აშშ დოლარის ოდენობის პირველი იპოთეკური სესხი და 90,000 აშშ დოლარის ოდენობის დახურული ტიპის მეორე სესხი მხოლოდ 60,000 აშშ დოლარს ტოვებს წინასწარი გადახდის სახით, რაც ათავისუფლებს კაპიტალს მეტი გარიგებისთვის. კიდევ ერთი სტრატეგიაა რემონტის დაფინანსება CES სესხებით ქირის გაზრდის მიზნით, რაც ზრდის DSCR-ს მომავალი დაფინანსებისთვის.

უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის ხელმისაწვდომი ვარიანტები გლობალური ინვესტორებისთვის კარს უხსნის. უცხო ქვეყნის მოქალაქეს შეუძლია გამოიყენოს CES სესხი აშშ-ში მრავალბინიანი ქონების დასაფინანსებლად 1.4 DSCR-ით, მხოლოდ გაქირავების შემოსავალზე დაყრდნობით. პირადი შემოსავლის დადასტურების გარეშე ეს მოდელი ამარტივებს საზღვრისპირა ინვესტიციებს, რადგან კრედიტორები უპირატესობას ანიჭებენ ქონების შემოსავალზე დაფუძნებულ სესხებს ადგილობრივი შემოსავლის დადასტურებასთან შედარებით.

გამოცდილ ინვესტორებს ასევე შეუძლიათ გამოიყენონ CES სესხები ნაღდი ფულის რეფინანსირებისთვის. მაღალი ხარისხის გაქირავების უძრავი ქონების კაპიტალის გამოყენებით, დახურული ტიპის მეორე სესხი საშუალებას გაძლევთ დააფინანსოთ ახალი შესყიდვები დაბალი განაკვეთის პირველი იპოთეკური სესხების დარღვევის გარეშე. მაგალითად, სტაბილიზებული ქონების 200,000 აშშ დოლარის ოდენობის CES სესხი შეიძლება დააფინანსოს მეორე გაქირავება, რაც გააფართოვებს არამფლობელის მიერ დაკავებულ სესხების პორტფელებს.

რისკები მოიცავს CES სესხების უფრო მაღალ განაკვეთებს და ვაკანსიებიდან გამომდინარე DSCR-ის პოტენციურ ვარდნას, ამიტომ ინვესტორებმა მაღალი ქირის მქონე ბაზრები უნდა აირჩიონ. კრედიტორებმა ასევე შეიძლება შეზღუდონ სესხის ოდენობა (მაგ., 500,000 აშშ დოლარი) ან CLTV 75%-მდე. მიუხედავად ამისა, Piggyback OK მოქნილობითა და უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე წვდომით, DSCR-კვალიფიცირებული დახურული ტიპის მეორე სესხები ფულადი ნაკადების მიხედვით სესხების გაფართოების საუკეთესო საშუალებაა.