როგორ იყენებენ CES სესხები DSCR-ს საინვესტიციო ქონების დასაფინანსებლად

უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის, დახურული ტიპის მეორე სესხი (CES) უნიკალურ გზას სთავაზობს მესაკუთრის მიერ დაკავებული ქონების დაფინანსებისთვის პირად შემოსავალზე დაყრდნობის გარეშე. ვალის მომსახურების დაფარვის კოეფიციენტის გამოყენებით (DSCR) კვალიფიკაციის მისაღებად, ქონების შემოსავალზე დაფუძნებული ეს სესხები ორიენტირებულია იჯარის ფულად ნაკადებზე, რაც მათ იდეალურს ხდის პორტფელების მასშტაბირებისთვის. მოდით გავეცნოთ, თუ როგორ მუშაობს CES სესხები ფულად ნაკადებზე დაფუძნებული სესხებისთვის და რატომ არის ისინი რევოლუციური.

CES სესხი არის ფიქსირებული ვადით გაცემული მეორე იპოთეკური სესხი, რომელიც არ იძლევა დამატებითი სესხების გაცემის საშუალებას და ხშირად გამოიყენება ძირითად სესხთან ერთად არამფლობელის მიერ დაკავებულ სესხებზე. ტრადიციული მეორე იპოთეკური სესხებისგან განსხვავებით, რომლებიც შეიძლება მოითხოვდეს პირადი შემოსავლის დამადასტურებელ საბუთს, საინვესტიციო ქონებისთვის განკუთვნილი დახურული ტიპის მეორე სესხი იყენებს DSCR-ს შესაბამისობის შესაფასებლად. ვალის მომსახურების დაფარვის კოეფიციენტი ზომავს ქონების წლიურ საიჯარო შემოსავალს მისი ვალის ვალდებულებებთან მიმართებაში, მათ შორის როგორც პირველ, ასევე მეორე იპოთეკური გადასახადებს (ძირითადი თანხა, პროცენტი, გადასახადები, დაზღვევა და HOA-ს მოსაკრებლები). DSCR 1.0 ან მეტი მიუთითებს, რომ ქონების შემოსავალი ფარავს მის ვალებს, ხოლო კრედიტორები, როგორც წესი, უპირატესობას ანიჭებენ 1.25-ს ფულადი ნაკადების მიხედვით სესხების გაცემისთვის.

პირადი შემოსავლის დადასტურების არარსებობის ეს მიდგომა დიდი მიმზიდველია. ინვესტორებს არ სჭირდებათ W-2 ფორმულები ან საგადასახადო დეკლარაციები; ამის ნაცვლად, კრედიტორები აფასებენ ქონების გაქირავების პოტენციალს, რაც CES სესხებს ხელმისაწვდომს ხდის რთული ფინანსების მქონე პირებისთვის. ისინი ასევე ხელმისაწვდომია უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის, რაც საშუალებას აძლევს საერთაშორისო ინვესტორებს ისარგებლონ აშშ-ს უძრავი ქონებით ადგილობრივი შემოსავლის ჩანაწერების გარეშე. მაგალითად, უცხო ქვეყნის მოქალაქეს შეუძლია მიიღოს CES სესხი გაქირავებულ ქონებაზე, რომელიც ყოველთვიურად გამოიმუშავებს 4000 აშშ დოლარს 1.3 DSCR-ით, პირადი შემოსავლის ბარიერების გვერდის ავლით.

Piggyback ok სტრუქტურები ზრდის მოქნილობას. დახურული ტიპის მეორე სესხი შეიძლება დაფაროს პირველადი შენატანები ან რემონტი, პირველ იპოთეკურ სესხთან ერთად, რათა შემცირდეს წინასწარი ხარჯები. წარმოიდგინეთ, რომ ინვესტორი მიზნად ისახავს 500,000 აშშ დოლარის ღირებულების გასაქირავებელ ქონებას: პირველი იპოთეკა ფარავს 75%-ს (375,000 აშშ დოლარი), ხოლო CES სესხი აფინანსებს დარჩენილ 20%-ს (100,000 აშშ დოლარი), ტოვებს მხოლოდ 5%-ს ნაღდი ფულის სახით. ეს pრეზერვილიკვიდურობა შემდგომი ინვესტიციებისთვის.

თუმცა, DSCR-ზე დაფუძნებულ CES სესხებს გარკვეული შეზღუდვები აქვთ. მეორე იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები ხშირად უფრო მაღალია, ხოლო სესხის ღირებულების კომბინირებული (CLTV) თანაფარდობა შეიძლება 75-85%-ს მიაღწიოს. ვაკანსიებმა ან ბაზრის ცვლილებებმა ასევე შეიძლება გავლენა მოახდინოს ქონების შემოსავალზე დაფუძნებულ სესხებზე, ამიტომ ინვესტორებმა უნდა უზრუნველყონ ქირაზე მაღალი მოთხოვნა. ამ ფაქტორების მიუხედავად, მესაკუთრის გარეშე დასახლებული სესხები, როგორიცაა CES სესხები, პორტფელის ზრდის შეუდარებელ შესაძლებლობებს გვთავაზობს, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც არ არსებობს პირადი შემოსავლის დადასტურება და ხელმისაწვდომობას ხელს უწყობს უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის ხელმისაწვდომი ვარიანტები.